Tra le nuove forme per l’acquisto di una casa o di un qualsiasi altro immobile destinato ad una attività di impresa sta prendendo sempre più piede il Leasing Immobiliare. Con questa particolare formula le banche o gli intermediari si impegnano ad acquistare o finanziare la costruzione di un immobile che scelto dall’utilizzatore che si vedrà impegnato per un periodo concordato a pagare un affitto mensile per tutta la durata del contratto.

Alla scadenza l’utilizzatore avrà la facoltà di riscattare l’immobile pagando un canone di riscatto concordato all’inizio del contratto e diventare pieno proprietario dell’oggetto della locazione stessa.

Il canone di locazione che verrà pagato dall’utilizzatore alla società di Leasing, banca o intermediario, dovrà tenere conto del prezzo di acquisto o costruzione e della durata del contratto con l’aggiunta dell’interesse. Il canone di locazione che verrà pagato dall’utilizzatore è quindi una sorta di rata del mutuo, infatti per l’utilizzatore, da un punto di vista pratico non cambia nulla, se non che a fine contratto avrà la facoltà di non riscattare il bene.

In caso di difficoltà dell’utilizzatore ad onorare i canoni di locazione finanziaria e successiva insolvenza, il bene tornerà di diritto all’intermediario. Se le difficoltà saranno invece temporanee, perdita del lavoro in caso di persona fisica e carenza di commesse in caso di azienda, sarà possibile sospendere il pagamento del canone periodico in una sola occasione e per un periodo massimo non superiore a un anno (12 mesi) senza alcuna commissione o spesa aggiuntiva.

La deducibilità del leasing immobiliare

E’ prevista una detrazione fiscale del 19% per i giovani sotto i 35 anni e fino a 55mila euro di reddito che ricorrono al leasing immobiliare invece che al mutuo per acquistare l’abitazione principale. Il limite massimo di detrazione annua è pertanto di 8mila euro.

E’ prevista inoltre una detrazione del 19% sulla maxi rata finale relativa al riscatto dell’immobile e quindo l’acquisto. L’importo detraibile deve essere però inferiore ai 20.000 euro.

Anche sull’imposta di registro è prevista una agevolazione relativa ai contratti di locazione finanziaria ovvero: l’imposta viene applicata nella misura dell’ 1,5% per tutti gli atti di trasferimento relativi a banche ed intermediari finanziari che esercitano l’attività di concessione di leasing finanziario su abitazioni non di lusso e per gli atti relativi alle cessioni dei medesimi immobili.

  • Per l’intera durata del contratto la rendita dell’immobile non concorre in nessun modo a formare il reddito del conduttore in quanto lo stesso risulta intestato alla società di leasing;
  • La detrazione dell’IVA sull’acquisto dell’immobile viene fatta tramite la società di Leasing e di conseguenza non aumenterà il prezzo degli immobili così come avviene per i mutui;
  • Si potrà scegliere tra una rata costante per tutta la durata del contratto o una rata variabile crescente o decrescente in fase di stipula;
  • Sono richieste delle garanzie assicurative come la polizza vita per il titolare del contratto di Leasing e altre garanzie accessorie che coprano i danni all’immobile da incendio, calamità naturali, ecc. Spesso è anche richiesta una fidejussione.

E’ possibile detrarre il 19% delle spese sostenute per i canoni e i relativi oneri accessori fino ad un limite di 8mila euro l’anno e fino a 20mila euro sul riscatto finale;

-Pagaremenotasse.com

Differenze tra Leasing Immobiliare e Mutuo

Hai letto che esiste uno strumento alternativo al mutuo e per certi versi estremamente più flessibile ma è giunto il momento di esaminare di esaminare le differenze tra il Leasing Immobiliare e il contratto di Mutuo che tradizionalmente viene utilizzato per l’acquisto di immobili.

Partiamo dal Mutuo che normalmente viene utilizzato da chi vuole acquistare un immobile senza avere la liquidità necessaria per far fronte all’intero costo del bene.

Sono proprio le banche a proporre in linea di massima questo strumento perchè molto più tradizionale e ben visto dalla nostra cultura rispetto al Leasing che è uno strumento di importazione anglosassone.

Quest’ultimo però sta recuperando terreno negli ultimi anni, in particolar modo per le imprese che desiderano acquistare beni strumentali.

 

I vantaggi del mutuo sono:

  • Essere fin dall’inizio proprietario dell’immobile. Il proprietario può quindi disporre come meglio crede del bene: utilizzarlo, affittarlo, ipotecarlo, ristrutturarlo, rivenderlo, ecc.
  • Chi opta per il mutuo potrebbe alla fine del periodo aver pagato molto meno rispetto allo stesso che opta per il leasing. Questo a causa della variabilità dei tassi che in condizioni favorevoli potrebbe avvantaggiare di gran lunga i titolari dei contratti di mutuo rispetto agli altri;
  • Nel contratto di mutuo non esiste il canone di riscatto finale;

 

Gli svantaggi del mutuo sono invece:

  • L’essere proprietari fin dall’inizio dell’immobile comporta una serie di oneri e responsabilità tra i quali quelli tributari (imposte, IVA, tasse e spese varie a carico dei proprietari);
  • Il rischio di pagare più che rispetto al leasing immobiliare potrebbe essere concreto qualora i tassi variabili dovessero improvvisamente alzarsi a causa del cambiamento della situazione economica del Paese;
  • Data la complessità del contratto di mutuo è possibile che al suo interno siano comprese un numero elevato di clausole, solitamente favorevoli alla banca che eroga il mutuo, che possono costare caro al cliente in situazione di difficoltà ad onorare le rate mensili;

 

Passiamo al Leasing Immobiliare e proviamo a valutarne i pro e i contro per capire quale delle due soluzioni sia la migliore.

 

I vantaggi del Leasing Immobiliare sono:

  • L’acquisto del bene avviene solo al termine del periodo di Leasing e pertanto ad un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato dato che verranno scalati da esso tutti i canoni pagati;
  • Non essendo di proprietà dell’impresa in bene soggetto a Leasing non viene iscritto a bilancio tra il patrimonio dell’azienda;
  • L’IVA non è da pagarsi interamente al momento della stipula del contratto ma viene suddivisa nei canoni e sul prezzo di riscatto;
  • E’ possibile dedurre al 100% i canoni periodici di Leasing qualora il bene acquistato sia strumentale all’attività svolta per le aziende. Un vantaggio considerevole rispetto all’ammortamento ordinario;
  • Un bene in leasing non può essere né sequestrato, né pignorato non essendo di proprietà del conduttore.
  • E’ una soluzione molto più+ prevedibile, infatti il contraente sa al principio quanto pagherà dall’inizio alla fine del contratto senza variabili dipendenti dalle congetture economiche.
  • Non si devono sostenere spese di istruttoria o iscrizione di ipoteche;
  • L’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.

 

Gli svantaggi del Leasing Immobiliare sono:

  • un bene in locazione come quelli in leasing non è alienabile in nessun modo quindi non può essere ceduto né venduto neanche in usufrutto o locazione. Non si è proprietari ma utilizzatori.
  • I canoni di locazione, data la durata massima consentita più breve rispetto al mutuo, possono essere molto più elevati rispetto al mutuo o ad un canone di affitto;
  • I tempi massimi relativi ai contratti di Leasing Immobiliare sono, da pochi anni, arrivati fino a 20 anni in alcuni casi, ma normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni. I mutui possono addirittura arrivare fino a 30-40 anni di durata e questo comporta rate inferiori.
  • I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono normalmente più bassi ed è anche possibile usufruire della detrazione degli interessi passivi sull’acquisto della casa di abitazione. Il Leasing ha interessi, nominalmente, più elevati e spesso è obbligatoria una copertura assicurativa contro i danni dell’immobile piuttosto onerosa.
  • La società di leasing potrebbe richiedere come rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile stesso.

 

Mutuo e Leasing? Quale scegliere…

Il leasing, come hai letto, è uno strumento che da alcune garanzie, ma è fondamentalmente più caro in un periodo storico come quello attuale in cui i tassi di interesse sono ai minimi termini. A parità di condizioni sarebbe quindi, più opportuno optare per un mutuo specie per chi ha sufficienti garanzie di essere solvibile anche in prospettiva futura.

Ovviamente chi non ha i requisiti per poter richiedere un mutuo, dovrà necessariamente ripiegare sul Leasing Immobiliare. In particolare, per l’acquisto della casa di abitazione, il leasing immobiliare è una valida alternativa soprattutto per chi ha difficoltà ad ottenere un mutuo.